贈与（財産をもらう）
最近は、相続時精算課税制度が始まり、利用される方が多いですね。税制改革で相続税の控除額の縮小が考えられているので、益々利用される方が増えそうです。贈与を受けると、受けた人に税金がかかります。申告により贈与税を控除される方法があります。
・暦年課税
・相続時精算課税

暦年課税
婚姻期間２０年以上の夫婦の間で居住用不動産等の贈与があった場合には、一定の要件に当てはまれば、贈与税の申告をすることにより基礎控除額１１０万円のほかに最高２，０００万円までの配偶者控除が受けられます。

相続時精算課税
親子間の贈与で一定の要件に当てはまる場合に選択できる制度です。
特別控除額（２，５００万円）の範囲であれば、贈与税の控除が受けられます。

住宅取得等資金の非課税
平成２３年１２月３０日までに直系尊属から住宅取得等のための金銭の贈与を受けた場合で、一定の要件を満たせば、非課税限度額までの住宅取得資金等の贈与が非課税となります。
〈非課税限度額〉
〈ィ〉平成２２年中に住宅取得資金の贈与を受けた場合　　１，５００万円
〈ﾛ〉平成２３年中に住宅取得資金の贈与を受けた場合　　１，０００万円

財産を相続したとき
相続の手続きは、人が必ず亡くなるものである以上必ず必要となります。人が一生のうちでこの手続きを行うことはそう多くはありません。
めったにない手続きであり、多くの方が苦労されます。
相続登記は、決して急いで行う必要はありませんが、相続登記を放置していると、さらに相続が発生し新たな相続人も加えての遺産分割協議が必要となり、手続きが複雑（疎遠の方からの集印など）なものとなってしまいます。
簡潔に手続きを進めるには、早めの相続登記をお勧めします。
さわだ事務所では、正確な手続きを行うことはもちろん、不安なお気持ちを少しでも和らげて戴けるよう、親切な対応を心がけています。

土地境界でお隣さんとトラぶってしまったら
境界問題は、些細なことから発生します。藪蛇（藪をつつくと蛇が出てきた）とは、境界問題にはよく使われる言葉です。お隣さんともめるのが嫌だから、現状で我慢しよう。相手もわかってるはず。　なんて。。。　双方が開けていた溝は深まる一方。。。　そして何らかのきっかけで爆発！！！　よくある事です。境界問題は自然には解決しないですね。ご近所付き合いが悪くなることはあっても、良くなることはあまりありません。そうなる前に勇気を
出して相談してください。（随時無料相談をしています。）


1.新不動産登記法の概略

1)今回の不動産登記法改正の目的

平成１６年６月に国会で成立した新不動産登記法は、１０５年ぶりの大改正となりました。今回の改正は、インターネットを経由して登記申請をする、いわゆるオンライン申請の導入を前提にして、見直しが行われた点が大きな特徴です。登記の正確性を確保しつつ、国民の負担の軽減・利便性の向上を図ることが改正の目的です。　
政府の推進する「ｅ－Ｊａｐａｎ戦略」のもと、ついに不動産登記の世界にもインターネットによる登記申請の時代が到来することになったのです。わざわざ法務局・支局・出張所（以下『登記所』という）に行かなくても登記ができることになります。

2）新法施行後の手続き変化の流れ
　大きな改正事項は、以下のとおりです。
　法改正後の登記手続は、二段階で変化していくことになります。

①まず、平成１７年３月７日の新法施行とともに全ての登記所で、次のような手続きに変更されます。
Ⅰ.「保証書制度」廃止→「事前通知制度」
　　（下記２.～）「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」導入

Ⅱ.必要書類が変わります→「登記原因証明情報の必須化」
　　（下記３．～）

Ⅲ.その他の変更
　　（下記６.～）

②その後、順次、申請が可能な登記所として、法務大臣の指定を受ける（下記『オンライン指定庁』という）ごとに以下の点が変更となります。

Ⅳ.オンライン申請の開始
　　（下記４.～）

Ⅴ.「権利証」交付廃止→「登記識別情報」の通知、「登記完了証」の通知
　　（下記５.～）

　それでは、下記、順を追って説明します。

２.「保証書制度」から「事前通知制度」・「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」導入へ

１）　「権利証」（法律上では、『登記済』という）がない場合の、これまでの対応
　　　これまで、「権利証」を紛失したり盗難にあったりして、「権利証」を提出できない場合、「保証書」により登記申請をしていました。

所有権に関する登記申請に「権利証」を提出できない場合は、保証書と印鑑証明書により売主等の登記義務者本人による登記申請であることを証明していました。登記所はこの場合にハガキによる事前通知をし、登記義務者がその受け取ったハガキを登記所に提出して間違いない旨の申し出をすることで、本受付となって、登記がされていました。このように、事前通知のハガキを提出することによって、登記の順位が確保されていかした。

また、所有権に関する登記以外（たとえば、抵当権設定）の場合、登記済証が提出できないときは、保証書と登記義務者の印鑑証明書で、登記義務者本人による登記申請であることを証明し、これにより登記がなされた後、登記所からハガキによる事後通知がなされていました。

しかし、この保証書は不正な登記事案にしばしば利用されるなど問題点がかねてから指摘されていました。また、登記の真正担保機能としての有用性にも疑問が持たされていました。そこで、不動産登記法の改正に伴い、保証書制度は廃止され、より充実された「事前通知制度」と「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」が、新たに導入されました。

２）「事前通知制度」
新法のもとでは、登記を申請する際に登記所に「権利証」や「登記識別情報」の提供をしなければなりません（５.『「権利証」から「登記識別情報」へ』を参照）。ただ「登記識別情報」が他人に知られてしまった場合の「登記識別情報不通知制度」を利用することなどで、登記申請の際に登記識別情報を提供することができないケ－スがあります。そこで、何らかの方法で本人であることを確認する必要があります。この本人確認するための制度が「事前
通知制度」です。紛失等によって「権利証」が提出できない場合も同様です。
この制度では、売主等登記義務者に対して、郵送「登記申請があった旨」の通知が行われます。通知を受け取った不動産登記名義人が、これに記名し実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出たときに初めて登記が実行されます。この通知は、「本人限定受取郵便」によってされ、これにより本人確認が行われます。
このように、「事前通知制度」によって、本人確認が行われた上で、登記が実行されたことになります。

３）「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」
「登記識別情報」も「権利証」の提供できない場合、原則として、この事前通知により登記がなされることになりますが、事前通知を省略して登記申請できる方法が特則として認められています。

司法書士等資格者代理人による本人確認情報の提供制度です。
具体的には、申請代理人である司法書士が本人と面談して、さらに、たとえば本人のパスポ－トや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認し、その面談日時・場所、所定の確認方法による本人確認をした旨等、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにした上で、その内容を本人確認情報として、登記所に提供するというものです。

この場合は、その本人確認情報が適正だあれば、事前通知を省略して登記が実行されます。たとえば、不動産売買の場合、売主は、司法書士と面談し、運転免許証等を提示し、本人確認情報を司法書士が作成できるようにした上で、その他の必要書類と引き換えに、取引決済が円滑にすすめられます。

ただし、司法書士が適正な本人確認情報を提供できない場合は、この制度を利用することはできません。その時は、原則どおり、事前通知による登記となります。

４）その他の実務上のポイント

①「保証書制度」廃止の時期
この「保証書制度」廃止、「事前通知」「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供」制度導入は、改正法施行と同時に全ての登記所で、適用されます。

②準備・説明すべきこと
また、「権利証」の提出や有効な「登記識別情報」の提供ができるかを事前に確認し、提出できない場合は、「事前通知」又は「司法書士等の資格代理人による本人確認情報の提供」の方法によることになるので、そのための準備が必要です。具体的には、「事前通知」の場合は、申請後一定期間内に通知を受けた書面に実印を押して登記所に提出する必要があり、その提出がない場合には登記が実行されないこととなる旨を当事者に説明すること、「司法書士等の資格代理人による本人確認情報の提供」の場合、司法書士との面談日の約束、その際の運転免許証等の身分証明書を準備すること、などです。

このように、「権利証」や有効な「登記識別情報」を提出できるかどうかにより、登記申請手続の所要時間等に違いがありますので、売買等の不動産取引の決済には少なからぬ影響が生じます。事前によく確認して下さい。提出できない場合には、お早めにご相談下さい。

３.必要書類が変わります（登記識別情報）
これまでも、売買契約書や抵当権設定契約証書、抵当権解除証書などの登記の原因を証する書面、いわゆる「登記原因証書」の添付は要求されていました。　
しかし、この「登記原因証書」がない場合には、「申請書副本」（「登記申請書」と全く同様の書面）を添付することで登記申請が可能でした。
そのため、これまでは、登記の原因を証する書面がなくても、「申請書副本」を添付することで登記を行うことができました。

１）『登記原因証明情報』の必要的添付
新法施行後は、「申請書」副本」添付する登記申請は廃止され、これまでの「登記原因証書」に代えて「申請書副本」を提出していた登記についても「登記原因証明情報」（登記の原因及びこれによる物権変動の存在を証明する情報）の提供が必要的となります。
具体的には、売買であれば「売買契約書・領収書」、登記所用に作成した「領収書」、抵当権設定では「抵当権設定契約書」抵当権抹消では、「解除証書」等で、これらの書面には当事者の署名又は記名押印が必要となります。

2）実務上のポイント
この「登記原因証明情報』の提供は、新法施行と同時に全ての登記所で、必要となります。
今後は、必ず、取引の際に「登記原因証明情報」となる書面に、当事者の署名又は記名押印をいただくことになります。
これまだは、申請書副本でも登記申請ができましたので、売り主等登記義務者は、権利証を持参して、司法書士宛の登記申請委任状に署名又は記名押印することで、登記申請が可能でした。

しかし、新法施行後は、委任状への押印のみでは足りず、「登記原因証明情報」への署名又は記名押印が必要となります。

４．オンライン申請の開始

１）概　要
オンライン申請は、法務大臣の指定を受けた登記所から順次適用となります。指定がない登記所へは、オンライン申請はできません。また、オンライン指定庁となった後でも、書面申請は可能です。

２）実務上のポイント

①　オンライン申請をする場合
目的とする不動産が、指定を受けた登記所の管轄であるか、また、全ての添付情報をオンラインを利用して、電磁的記録により送信しなければなりませんので、それが可能であるのか、特に、登記識別情報・電子署名・電子証明書が用意できるか、確認する必要があります。

②　書面申請する場合
書面による申請であれば、指定後全ての登記所で可能です。
ただし、指定後は、オンライン申請が登記所の開庁時間外（オンライン申請の利用時間についは、 問い合わせ下さい）でも送信可能となりますので、朝一番に書面による申請をしてもその日の１番の受付になるとは限りません。

５．「権利証」から「登記識別情報」へ

「保証書」廃止や「登記原因証明情報」の必要的提出は平成１７年３月７日の新法施行と同時に全ての登記所で適用となりますが、以下に述べます登記識別情報への移行は、オンライン指定庁から順次適用されます。